隨著一起又一起電動車火災事故的發生，電動車充電安全問題被提到了非常重要的位置，作為解決私拉電線避免充電火災的重要設施——集中充電設施被提上了議事日程。在如何落實建設充電設施這個問題上，物業公司再次被推向了前沿，也就是說物業公司管理的住宅小區，如果沒有充電設施的，由物業公司負責建設充電設施，如果不進行建設，那么就要按照物業公司未落實消防安全管理責任進行處罰，而且這種要求在全國范圍有明顯的擴大趨勢。那么住宅小區電動車充電設施究竟該不該由物業公司來建呢?個人覺得我們有必要認真梳理一下。 一、建設電動自行車充電設施的目的 電動車保養量越來越大，已經成為多數群眾的日常出行工具。由于既有小區配套原因，絕大多數既有小區未規劃建設電動車充電設施，業主為滿足電動車正常使用，開始從家庭內部拉電線為電動車充電，而且這種現象還比較普遍。在充電過程中，由于電動車充電保護裝置不完善等原因，造成電動車在充電過程中極易發生火災，形成重大傷亡事故。從目前各地建設的主要動因來看，也是基于解決消費安全隱患。從這一點來看，建設集中充電設施的出發點和目的是非常好的，充分考慮到了居民的安全居住環境，對物業服務企業開展物業服務也有積極的促進作用。 二、要求物業服務企業建設電動車充電設施的主要依據 《河南省消防條例》第十七條規定，居民住宅區的建設管理單位或者物業服務企業應當統一設置電動自行車、電動三輪車存放和充電場所，并加強管理。當前政府主管部門要求物業服務企業落實消防安全管理責任、建設電動車充電設施主要依據上述內容。由于既有小區的建設單位在房屋交付后，基本聯系不上，相關部門直接就將物業服務企業列為建設電動車充電設施的責任單位，進行責任督辦。 1.《中華人民共和國消防法》第十八條，住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。 2.《物業管理條例》第四十七條，物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。 3.《河南省消防條例》第十七條綜合樓、商住樓和居民住宅區的物業服務企業或者管理單位應當履行下列消防安全職責：（一）制定消防安全制度，落實消防安全責任，開展消防安全宣傳教育；（二）開展防火檢查，消除火災隱患； （三）保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通；（四）保障共用消防設施、器材以及消防安全標志完好有效； （五）組織本單位員工和居民每年至少開展一次消防演練。 居民住宅區的建設管理單位或者物業服務企業應當統一設置電動自行車、電動三輪車存放和充電場所，并加強管理。不得在居住建筑物的公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車、電動三輪車或者為電動自行車、電動三輪車充電。 物業服務企業對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為，應當予以勸阻、制止；對不聽勸阻、制止的，應當及時向公安機關消防機構或者公安派出所報告。 四、涉及物業服務企業建設電動車充電設施行為的相關法律法規 物業服務企業建設電動車充電設施的行為主要涉及建設資金由誰來出、建設場地由誰提供、投資收益歸誰所有、設施產權歸誰所有等幾方面問題，這幾個問題主要涉及下列相關法律法規。 1. 《中華人民共和國立法法》 第八條 下列事項只能制定法律： （七）對非國有財產的征收、征用； 第七十二條，省、自治區、直轄市的人民代表大會及其常務委員會根據本行政區域的具體情況和實際需要，在不同憲法、法律、行政法規相抵觸的前提下，可以制定地方性法規。 2.《中華人民共和國物權法》 第七十條，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。 第七十三條　建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。 第八十二條　物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。 3.《中華人民共和國城鄉規劃法》 第四十條，在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關證明文件、建設工程設計方案等材料。需要建設單位編制修建性詳細規劃的建設項目，還應當提交修建性詳細規劃。對符合控制性詳細規劃和規劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府核發建設工程規劃許可證。 4.《物業管理條例》 第五十條，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。 第五十一條，業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。 第五十四條，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。 第五十五條，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。 第六十六條，違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。 第六十九條，違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。 五、物業服務企業在物業服務過程中的定位 1.《中華人民共和國物權法》 第八十二條，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。 2.《物業管理條例》 第二條，本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。 第十一條，選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。 第三十五條，物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。 六、梳理出的相關問題 1.物業服務企業接受委托向住宅小區提供物業服務。物業服務企業依據和業主簽訂的物業服務合同開展物業服務，物業服務的主要依據是合同約定，物業服務企業在物業服務過程中根據依據委托情況，服務小區的時間具有不確定性。 2.涉嫌增加物業服務企業負擔。物業服務企業依據物業服務合同向業主提供服務，如果地方性法規在合同約定的范圍之外增加物業服務企業義務，涉嫌增加企業負擔。物業服務企業在簽訂物業服務委托合同時，未將建設電動車充電設施納入物業服務成本，地方性法規增加物業服務企業義務后，勢必會影響物業服務企業成本支出，導致物業服務合同個別事項發生變化，干涉到合同雙方當事人的權利義務。 3.涉嫌違反城鄉規劃法律法規規定。按照規定，建設任何建筑物、構筑物、管線等建設工程，需要經規劃行政主管部門審批。作為已建成小區，相關規劃審批已經落實，如果增加電動車充電棚等充電設施，勢必存在改變原有規劃條件的問題，需要經規劃變更等相應的程序。如果不進行規劃變更報批，那么就存在違反城鄉規劃法律法規的情況，需要按照違章搭建進行處理。 4.存在擅自占用物業管理區域公共場地情形。既有小區增設電動車充電設施，無論是充電樁和充電棚，都需要占用物業管理區域公共場地，需要經過物業管理區域內多數業主同意。未經多數業主同意，那么建設單位或個人就存在擅自占用公共場地的情形，需要進行查處。 5.充電設施物權歸屬需要厘清。建設電動車充電設施，需要投入相應的資金，由于專項維修資金只能用于公共設施保修期滿后的的維修更新和改造，如果新建的電動車充電設施資金由全體業主籌資新建，物權由業主享有，但是這種途徑建設的可能性微乎其微。如果建設資金由物業服務企業或其他第三方籌集，物權應當由其享有。對于后兩者，如果物業服務企業合同終止，退出項目管理，那么是否可以理所當然的將電動車充電設施收回？ 6.開展電動車充電服務涉嫌違規經營。既有小區建設電動車充電設施，勢必會占用公共場地，按照物業管理條例相關規定，如果物業服務企業未經業主同意，利用公共部位上建的電動車充電設施開展充電服務經營活動，就涉嫌違反物業管理條例相關規定，單位和個人不得擅自利用物業管理區域公共部位開展經營活動。無論是物業服務企業自建或委托第三方建設，如果未經業主同意，就存在利用公共部位開展經營活動的嫌疑。 7.加大了主管部門不作為風險。如果既有小區新建的電動車充電設施未經規劃部門批準，規劃行政主管部門應當按照相關法律法規予以查處，如果未實施查處，規劃行政主管部門在履行規劃監督管理過程中就涉嫌不作為。如果物業服務企業或者第三方在物業管理區域內利用公共部位、公共場地擅自建設電動車充電設施并開展經營活動，那么就涉嫌利用公共部位開展經營活動，房地產行政主管部門應當按照相關法律法規進行查處，如果不實施查處，房地產行政主管部門在履行監督職責時涉嫌不作為。 七、產生問題的主要原因 1.對物業服務企業在物業服務過程中的地位認識不到位。物業服務企業接受業主委托，向小區提供物業服務，但是在很多人眼中，特別是在個別管理部門的認識中，認為物業服務企業應當管理住宅小區中的所有事項，對物業服務企業工作職能的認識片面夸大。我們經常打比方，物業服務企業就是業主為小區請的保姆，可是在個別地方，在計劃生育政策執行比較嚴的時候，要求物業服務企業這個保姆去檢查落實主人的超生情況，在這樣的情況下，主人和保姆的關系可想而知。我們不排除個別物業服務企業，在物業服務過程中，經常反客為主，在住宅小區以主人自居，超出物業服務合同約定，對業主的權利進行限制式管理。 2.依法管理觀念較為淡薄。建設電動車集中充電設施的出發點和目的非常好，也是為了廣大群眾的切身利益著想，但是在這樣一個好的前提下，為什么可以梳理出這么多涉嫌違規的情形呢？個人認為主要原因在于管理者依法管理的觀念比較淡薄，在制定相關政策時未嚴格查閱相關法律法規的規定，人為認為凡是出發點好的，過程就是合法的。倘若相關單位辛辛苦苦建設的電動車充電設施，被業主以未經規劃為由申請拆除的時候，主管部門是拆還是不拆？未建設的小區知道后建還是不建？ 3.忽略了新政具有不可追溯性。既有小區建設時，各項規劃指標體系是符合相關法律法規和技術規范要求的，是經過政府各個職能部門審批通過的，那么在這些小區交付后，由于公布出臺了新的設計規范或標準，或者出臺了針對建設單位具有可追溯性的法規政策，我們是否就可以要求建設單位對以往已經交付的建設項目按照新標準進行落實呢？就好比國家沒有強制要求汽車配備安全氣囊，那么新的汽車生產標準要求必須標配安全氣囊，作為質量監督的主管部門，是否可以要求汽車廠商召回所有的汽車重新安裝氣囊？或者讓接受車主委托提供保養服務的4S店負責給車主安裝氣囊呢？用新出臺的政策向住宅小區的建設單位進行追溯，顯然是不合適不恰當的。 八、幾點建議 1.嚴厲查處私拉電線充電行為。《河南省消防條例》規定，在居住建筑物的公共走道、樓梯間、門廳內為電動自行車、電動三輪車充電的，由公安機關消防機構或公安派出所責令改正；拒不改正的，處以二百元罰款。以鄭州市為例，目前電動自行車保有量已經近300萬量，按照三分之一存在私拉電線充電行計算，違規充電行為數量非常可觀，那么我們主管部門在近幾年的治理中，究竟查處了幾起呢？如果在有法可依的情況下，沒有違法必究，那么誰會顧忌這樣的處罰條款呢？ 2.政府投資并主導既有小區電動車充電設施建設。要求既有住宅小區的建設單位或物業服務企業為政府新政買單，顯然不合適不恰當。為歷史買單應當由政府承擔，投資應當由財政承擔，應當由政府主導，可以以區為單位，統一選點，統一報批，統一建設，簡化各個環節的審批手續，相關設施建設完成后產權歸全體業主所有，業主可以委托物業服務企業或第三方實施管理，在嚴厲查處私拉電線充電行為的前提下，征得業主同意應該也不是一件難事。 3.制定政策應當從全局出發。建設電動自行車充電設施可以避免一定的火災隱患，但是真正容易導致充電發生火災的，恰恰是電動車充電器質量標準低，無充電保護，充電過程發熱等引起火災，同時電動車本身使用了大量易燃材料，在燃燒過程中造成大量濃煙，造成人員傷亡。這些問題，通過建充電樁是解決不了的。在為電動自行車建設充電設施的時候，小區已經開始出現四輪電動車、老年代步車等代步工具，而現有的充電設施規劃條件都是按照兩輪電動自行車設計的，那么如何解決這些新出現的電動代步工具充電問題又擺上了桌面。解決此類問題，需要我們從全局出發，通盤考慮，政策應當具有前瞻性，而不是頭痛醫頭腳痛醫腳。 個人觀點，僅供交流。